עם קבלת ההחלטה על ידי בעלי הדירות בבניין קיים לביצוע תמ"א 38, עולה לעיתים תכופות השאלה- באיזה חלופה מבין השתיים הקיימות כיום, עיבוי והרחבה או הריסה ובניה, כדאי ורצוי לבחור לצורך הגשמת מטרותיה של תמ"א38. במטרה לסייע בלבטים אלו, יוצגו במאמר זה תמצית ההבדלים הקיימים בין שתי החלופות.
תוספת קומות:
תמ"א עיבוי והרחבה מאפשרת תוספת של עד 2.5 קומות למבנה קיים
תמ"א הריסה ובניה מאפשרת תוספת של עד 3.5 קומות נוספות מעבר למספר הקומות המותר על פי התכנית החלה על המקרקעין.
שעבוד זכויות הבעלים:
תמ"א עיבוי והרחבה – היזם משעבד רק את היחידה הרישומית החדשה (תת חלקה חדשה אליה מוצמדות כל זכויות הבניה הנוספות) ולא קיים שיעבוד על דירות הבעלים. המצב הרישומי של הבניין נותר כפי שהוא במשך ביצוע הפרויקט ובסיומו מתבצע תיקון צו הבית המשותף במסגרתו מתווספות תתי חלקות חדשות המהוות את היחידות החדשות אשר נבנו על ידי היזם (דירות היזם).
תמ"א הריסה ובניה- המקרקעין משועבדים בכללותם לטובת בנק מלווה.
המצב הרישומי של הבניין נמחק (קרי, נמחק רישומו של הבית המשותף ובנסח הטאבו נמצא כמעיין רישום של חלקה המשועבדת לטובת הבנק).
בסיום הפרויקט מוחזרות הערבויות כנגד מכתבי החרגה מאת הבנק לפיהם מציין הבנק כי השעבוד איננו חל על הדירה. הבנק מוחק את השעבוד ומתבצע רישום מחדש של הבית המשותף במסגרתו נרשם כל אחד מבעלי הזכויות (הבעלים הקיימים והבעלים החדשים אשר רכשו את דירות היזם) כבעלים בתת חלקה עצמאית ונפרדת.
תשתיות ושלד:
תמ"א עיבוי והרחבה – שימוש בתשתיות קיימות ובניה על שלד קיים.
תמ"א הריסה ובניה- הקמת תשתיות חדשות. הריסה מוחלטת של הבניין הקיים ללא שימוש בשלד/ בסיס קיים.
כלכליות:
תמ"א עיבוי והרחבה – לרוב נמצאת כפחות כלכלית בעיניי יזמים היות ולא קיים התמריץ למימוש זכויות נוספות מכח תב"ע. לא חלה חובה על היזם לבנות ממ"ד לדירות הבעלים אלא החובה נוגעת לדירות המגורים החדשות בלבד.
תמ"א הריסה ובניה- נמצאת ככלכלית יותר על ידי יזמים נוכח האפשרות הניתנת ליזם למימוש זכויות נוספות מכח תב"ע. חלה חובה על היזם להקים ממד לכל דירת מגורים.
ערבויות:
תמ"א עיבוי והרחבה– הערבות הנפוצה בעסקאות אלו היא ערבות ביצוע אשר נקבעת ביחס לשווי עלויות ביצוע העבודות הנדרשות על ידי היזם. הערבות היא ערבות בנקאית אוטונומית וניתנת לפירעון ככל שהיזם לא עומד בהתחייבויותיו לביצוע העבודות אותן התחייב לבצע כלפי הבעלים. ערבות בדק – ערבות בנקאית העומדת לרוב על שיעור של מחצית מערבות הביצוע – נמסרת בסיום הפרויקט לאחר ביטול ערבות הביצוע ומטרתה להבטיח את הבעלים הקיימים בקשר לתקופת הבדק. ערבות הבדק תבטיח רק עבודות שבוצעו על ידי היזם ולא לגבי תשתיות קיימות עליהן התבססו עבודות היזם. ערבות מיסים- ערבות המיועדת להבטחת תשלומי המס החלים על הבעלים כתוצאה מהתקשרותם בעסקה מול היזם במסגרת "עסקת נטו".
תמ"א הריסה ובניה- ערבות חוק מכר (ערבות בנקאית בתנאי חוק מכר) אשר מטרתה להבטיח את מסירת הדירה החדשה לבעלים. ערבות חוק המכר תהיה בשווי הדירה החדשה אותה התחייב היזם לתת לבעלים במסגרת הפרויקט, ערבות מיסים, ערבות דמי שכירות להבטחת תשלום דמי השכירות של הבעלים אשר פינויים נדרש החל ממועד ביצוע העבודות בבניין הקיים, ערבות בדק להבטחת כל עבודות היזם במהלך תקופת הבדק שלאחר מסירת הבניין החדש, ערבות רישום אשר מטרתה להבטיח את רישום הבניין החדש כבית משותף וכן את דירות הבעלים החדשות על שמם .
לסיכום, נראה כי הבחירה בין תמ"א מסוג עיבוי והרחבה לעומת תמ"א הריסה ובניה תושפע מנתוניו של הבניין הקיים, התכניות החלות על המקרקעין והמטרות העומדות לנגד עיניהם של הבעלים הקיימים ביחס לאופי הבניין החדש. לעיתים נתוני המקרקעין אינם מאפשרים הריסת הבניין הקיים ובניית בניין אחר תחתיו נוכח ניצול מלא של זכויות הבניה במקרקעין ובשל מאפייני המקרקעין. בפגישה ראשונית בין עו"ד המתמחה בתמ"א 38 לבין הבעלים יערוך עוה"ד ניתוח עבור בעלי הזכויות ביחס לכלל הפרמטרים הללו ובהתאמה יערך מכרז יזמים למציאת יזם המתאים לביצועו של הפרויקט.
Comments